Lorsque vous souhaitez louer un logement ou un local, il faut alors signer un contrat qui définit toutes les conditions de votre location, il s’agit du bail. Ce contrat permet à un bailleur de mettre un local à la disposition d’un locataire pour une durée donnée. Ce dernier s’engage alors à payer le prix initialement prévu et à jouir de tous les avantages liés au local. Pour diverses raisons, le contrat de bail peut être renouvelé ou modifié par un acte accessoire dénommé l’avenant au bail.
L’importance de l’avenant au bail
Lorsque le propriétaire d’un local décide de l’agrandir ou d’y apporter une certaine modification, il doit en informer son locataire quelques mois à l’avance. Cela permet au locataire de prendre ses dispositions pour permettre aux travaux d’être réalisés. Intervient alors le contrat de renouvellement de bail pour modifier également quelques clauses du contrat principal. A la demande du locataire, le propriétaire du local et son locataire pourront signé un avenant au bail . Il s’agit d’une lettre envoyée en courrier recommandé avec un accusé de réception ou bien d’un acte d’huissier. L’acte précisera alors s’il y a lieu d’augmenter le loyer ou si le propriétaire aura plus de devoirs concernant l’entretien du logement.
Les clauses de l’avenant
L’acte porte sur le montant du nouveau loyer et sur plusieurs autres critères liés à l’entretien incombant au propriétaire bailleur. Il y est également mentionné la durée dudit bail accessoire afin de déterminer la date exacte où il prendra fin et/ou devra être renouvelé. Pour un bail commercial, l’avenant intervient 9 mois après la signature du bail principal. De plus, le bail principal faisant mention d’une garantie déposée par le locataire, l’avenant au bail traitera d’un nouveau dépôt de garantie. Toutes les analyses seront alors effectuées pour déterminer s’il y a lieu de reconduire la garantie précédente ou si le locataire devra la compléter. De plus, suite à l’expiration du dernier bail en vigueur, le nouveau prend effet et devra être rédigé devant notaire si sa durée doit excéder 12 mois.
Les implications techniques liées à l’avenant au bail
Suite à un inventaire des charges d’entretien et celles liées à l’administration fiscale, le montant du nouveau bail est fixé. L’inventaire permet de déterminer la totalité des charges incombant au propriétaire afin de justifier la première proposition de prix par le bailleur. De plus, ce dernier a l’obligation de faire régulièrement un état des lieux quant à ces charges afin de tenir le locataire informé de toutes éventuelles modifications de loyer. Par ailleurs, il est légalement accordé au locataire un droit de préemption. Il aura alors la priorité sur le local lorsque le propriétaire manifestera sa volonté de le vendre. Ce droit peut être contourné si les parties en font expressément mention dans un bail immobilier ou bien un avenant au bail. Pour penser à une révision du loyer, il faut considérer certains critères instaurés par la loi Pinel en appliquant l’indice du coût de la construction ICC pour une location en guise d’habitation. Pour la location d’un local destiné aux activités du secteur tertiaire, l’indice des loyers des activités tertiaires ILAT entre en jeu. Par ailleurs, pour le bail d’un local destiné au commerce, c’est l’indice des loyers commerciaux ILC qui sera appliqué. Il faudra toutefois vérifier que le commerçant est véritablement inscrit au registre du commerce.
En définitive, l’avenant au bail est un acte accessoire à un contrat principal de bail. Il peut porter sur un local d’habitation, sur un local destiné au commerce ou destiné aux activités commerciales. De plus, il peut être conclu à l’initiative du bailleur ou du locataire et nécessite des conditions particulières pour chacun de ces cas. Ce contrat reconduit certaines clauses du contrat principal renouvelé et en crée de nouvelles. Il peut ainsi créer de nouveaux droits et devoirs pour le propriétaire comme pour le bailleur.
