Lorsqu’on se projette dans l’investissement locatif, on cherche en priorité à booster la rentabilité de l’opération, sans prendre des risques démesurés. Se succèdent alors des préoccupations comme le type de location à choisir, les modalités de location à prendre en compte, et surtout quelles sont les opportunités fiscales à cibler. Un tour sur un site comme nexity.fr  vous permettra d’obtenir les réponses à vos questions. Voici donc les éléments à prendre en compte dans l’optique d’investir dans les logements à mettre en location.

Investir dans les petites ou grandes surfaces ?

Si vous décidez d’investir dans le neuf ou dans l’ancien, vous devez savoir qu’en réalité, le niveau de rentabilité d’un investissement immobilier varie surtout en fonction de la surface du bien loué. Ainsi, elle est estimée en général entre 5 à 7 % pour les petites surfaces (studios ou logements de 2 pièces maximum) et entre 3 à 5 % pour les logements du genre familial. Néanmoins, les petites surfaces prisées en particulier par les jeunes actifs et les étudiants, souffrent de périodes de vacances locatives (période creuse entre deux locataires), ainsi que de rénovations plus fréquentes à effectuer en raison de la succession à fréquence élevée des occupants.

Il vous faut donc prendre en considération les risques relatifs à chaque type d’opération, qui peuvent aussi dépendre de l’emplacement du logement ; notamment dans les villes universitaires où les petites surfaces se relouent généralement très vite, réduisant du coup les risques locatifs associés.

Location meublée ou location nue ?

En location meublée, les loyers pratiqués sont souvent plus élevés qu’en location nue, parce que les logements concernés offrent aux locataires tout l’équipement et l’ameublement dont ils ont besoin. Cela implique quand même des charges plus conséquentes, la réglementation des baux en meublés exposant davantage au risque de vacance locative (le délai de préavis en vigueur est seulement d’un mois).

Il y a relativement, pour cette option, le bénéfice d’une fiscalité avantageuse, quel que soit le type de régime :

• Forfaitaire : qui offre un abattement de 30 % sur les recettes des locations vides, mais de 50 % pour les meublés.
• Réel : qui autorise la déduction des charges effectives (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, taxes,) en location vide comme en location meublée. Cette dernière permettant également d’amortir l’investissement immobilier et mobilier.

L’autre différence que vous devrez prendre en compte, est que le bailleur de logement vide bénéficie de la possibilité de déduire ses charges de son revenu global, tandis que le loueur en meublé particulier (LMNP) voit ses charges venir uniquement en déduction de ses revenus fonciers, à moins qu’il opte pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Les mécanismes d’optimisation fiscale dont vous aurez besoin

Pour finir, il est prévu plusieurs dispositifs d’incitation fiscale qui peuvent vous permettre d’augmenter significativement votre rendement locatif. C’est le cas, par exemple, du dispositif Pinel qui vous permet d’obtenir une déduction fiscale significative, entre 12 à 21 % du total de votre investissement, à moins d’investir dans un bien neuf situé en zone tendue et de le louer nu à usage d’habitation principale pour une durée moyenne de 10 ans à un loyer plafonné. Le montant de la réduction est déduit du montant total de votre impôt sur le revenu.

Par ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard relatif à la location de logements résidences services vous permet, sous réserve, de louer 9 ans :

• D’obtenir une réduction d’impôts de 11 % du total de votre investissement dans la limite de 300 000 euros.
• De récupérer la TVA sur l’investissement initial.
• De déduire vos frais réels (notamment les primes d’assurances, la taxe foncière ou encore les provisions sur charges de copropriété).
• De déduire 100 % des intérêts de l’emprunt dans la limite des revenus de même nature (il s’agit des bénéfices industriels et commerciaux).