Immobilier

Investir en Pinel : mode d’emploi

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Le dispositif de défiscalisation Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix d’achat d’un logement neuf, en contrepartie d’une période de mise en location et du respect d’un certain nombre d’autres conditions. Dans le détail, voici comment fonctionne l’investissement locatif avec cette loi et comment utiliser un simulateur Pinel pour calculer l’économie globale dont vous pouvez bénéficier.

Comment fonctionne le dispositif d’investissement Pinel ?

Succédant à la loi Duflot, le dispositif Pinel connaît un succès qui ne se dément pas. Originellement prévu pour prendre fin à l’issue de l’année 2017, il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021 et recentré sur les zones où le marché locatif est le plus tendu. Son principe est simple : il s’agit d’acheter un bien immobilier neuf et de le mettre en location pendant une période déterminée pour bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie en fonction de plusieurs paramètres. En substance :
– vous choisissez un bien à acquérir dans l’une des zones éligibles (A, A bis ou B1), par exemple une grande agglomération comme Bordeaux ou Toulouse. Notez que les zones B2 et C ont été exclues du dispositif global, mais que des exceptions existent au cas par cas ;
– vous sélectionnez une période de location. Cette durée influe sur le montant de la réduction d’impôt : elle est de 12 % sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans (en réalité, 9 ans avec la possibilité de renouveler sur 3 ans). C’est la principale différence avec la loi Duflot qui ne prévoyait qu’une seule période et une seule réduction (18 % sur 9 ans). Cet avantage fiscal est néanmoins plafonné : le prix d’achat ne doit pas dépasser 300 000 euros au global et 5 500 € par mètre carré, tandis que la réduction elle-même est prise en compte dans le calcul de la limite annuelle des niches fiscales (qui est de 10 000 €) ;
– vous respectez les conditions imposées par la loi Pinel. À savoir : une mise en location obligatoire dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement des travaux, l’application d’un loyer plafonné, et le choix de locataires qui respectent les seuils de revenus prévus (ces deux dernières contraintes dépendent de la zone concernée par l’investissement). En outre, le logement doit être loué à titre de résidence principale et respecter les dernières normes environnementales en vigueur.
En raison de toutes ces conditions à respecter, le calcul de votre réduction d’impôt peut s’avérer complexe. D’où l’intérêt d’utiliser un simulateur Pinel pour bien préparer votre projet d’investissement.

Comment utiliser un simulateur Pinel pour calculer le montant de sa réduction d’impôt ?

L’avantage du dispositif Pinel réside dans la réduction fiscale concédée : celle-ci permet de répercuter une partie non négligeable du prix d’achat sur votre imposition. Vous pouvez ainsi économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt en tout (sur 12 ans et pour la zone la mieux dotée). Mais, concrètement, comment savoir à l’avance de quel montant vous allez réduire vos impôts ? C’est là que le recours à un simulateur Pinel est indispensable. En renseignant un certain nombre de champs concernant votre situation personnelle, financière et fiscale, vous obtenez :
– une évaluation de l’investissement immobilier correspondant à votre profil ;
– le montant de votre future réduction d’impôt (en fonction de la zone concernée et de la durée de location envisagée).
Par exemple, des revenus nets mensuels de 5 000 € (pour un foyer fiscal comprenant deux parts) permettent d’envisager un investissement de près de 290 000 € en zone B1, pour une réduction totale de 31 000 € sur 9 ans… et une acquisition financée à 43 % par les loyers versés ! Ainsi, les informations données par un simulateur Pinel vous aident à dessiner les contours de votre futur investissement et à prendre les bonnes décisions.

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