Immobilier

Comment optimiser son investissement locatif ?

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Les placements immobiliers sont complexes et nécessitent une excellente maîtrise du marché locatif. Avant d’investir dans la pierre, il est primordial de vous renseigner sur le bien à acheter, sa localisation et les différents avantages fiscaux auxquels vous avez droit. L’objectif est simple : optimiser votre investissement locatif ou, à minima, défiscaliser vos revenus via le régime du déficit foncier. Pour vous aider, pensez à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.

Commencez par acquérir un bien au meilleur prix !

La première chose à faire, pour optimiser son investissement locatif, est de ne pas acheter un bien trop cher. Pour cela, rendez-vous sur les sites de petites annonces et définissez un budget raisonnable.

Il vous faudra opter entre un bien neuf, en bon état ou à rénover intégralement. Ce choix aura une incidence directe sur vos avantages fiscaux et le programme que vous choisirez : Malraux, Censi-Bouvard, Pinel, …

Nous être sûr d’acheter au meilleur prix, consultez un site comme Castorus. Il vous donnera accès à l’historique du prix du bien.

Lorsque vous aurez trouvé le bien qui vous convient, rapprochez-vous de votre banque et négociez le meilleur taux d’emprunt possible.

Choisissez ensuite le type d’imposition souhaité

Tout d’abord, il faut déterminer si les biens seront acquis à titre personnel ou via une société (SCI, EURL, …). Dans le cas d’une société, vous devez faire un choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

Deux choix s’offriront à vous en terme d’imposition : la déclaration au micro-foncier et la déclaration au réel. Par ignorance, de nombreux investisseurs optent pour la déclaration au réel. Elle n’est pas si avantageuse que cela. On peut estimer qu’elle représente un avantage seulement si les charges liées à l’investissement sont inférieures à 30% du coût des loyers.

Comme indiqué précédemment, vous devrez  aussi choisir le programme auquel vous souscrirez : Malraux, Censi-Bouvard, Pinel, … 

Certains programmes sont destinés aux biens neufs, d’autres aux biens à rénover. Ils peuvent vous permettre de déduire la TVA ou de fixer librement vos loyers… De nombreux critères entrent en ligne de compte !

Auto-gérez votre bien immobilier !

Exit les agences immobilières et les mandataires ! Si vous voulez gagner plus d’argent, faites sauter les intermédiaires et gérer vous-même votre bien immobilier, il s’agit de l’autogestion.

Pour éviter d’avoir trop de vacances locatives, vous devrez passer des annonces sur des sites immobiliers ou les sites de petites annonces à forte visibilité (LeBonCoin, VivaStreet, ParuVendu, …).

Sélectionnez soigneusement les locataires (revenus confortables, professionel, durée de location du précédent logement, …).

Attention aux cotisations d’assurance !

Enfin, faites attention au montant de vos cotisations d’assurances ou à minima aux garanties qu’elles vous offrent.

N’hésitez pas à prendre des assurances pour les cas suivants :

  • Loyers impayés de la part du locataire
  • Multirisque en cas d’incendie, dégât des eaux ou catastrophes naturelles
  • Sur le prêt immobilier, en cas de défaillance de votre part (suite à un incident dans votre vie).
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